Conservation de l'usufruit d’un viager

Le vendeur garde le droit d'utiliser le bien vendu, et en perçoit les loyers ; il ne cède que la nue-propriété, dont la valeur est transformée en rente.
La valeur de l'usufruit dépend de l'âge et du sexe de l'usufruitier, et de la rentabilité du bien.

La répartition des charges entre les deux parties doit être précisée dans le contrat. À défaut, l'acheteur devra s'acquitter d'importantes réparations, tandis que le vendeur sera tenu de veiller à  l'entretien du bien, aux charges annuelles...

En cas de décès du vendeur, la pleine propriété du bien est à l'acheteur.

Le droit d'usage et d'habitation est personnel au vendeur, et ne peut être profitable à un tiers ; lors du départ du logement, le vendeur doit y renoncer.

L'usager ne peut ni louer ni céder le bien, mais peut l'occuper avec sa famille.

Lors du décès du vendeur, l'acheteur récupère immédiatement le bien en versant une rente plus élevée que la rente habituelle d'environ 10%.

Quelle que soit la cause du décès du vendeur, le viager prend fin et entraîne la suppression de la rente, de l'usufruit et du droit d'usage.

Les héritiers peuvent demander la nullité de la vente si les conditions suivantes sont réunies :

• le vendeur est atteint d'une maladie le jour de la signature
• son décès survient dans les 20 jours à partir du lendemain de la signature du contrat
• le décès est dû à la maladie.

En cas de décès de l'acheteur, le bien est intégré dans la succession et les héritiers doivent continuer le payement de la rente, comme généralement prévu dans le contrat de vente.

Une assurance décès invalidité peut être mise en place pour prendre en charge le paiement de la rente en cas de décès de l'acheteur.

Comme pour une vente classique, il faut prévoir 5,09% du prix, et y ajouter les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques...