Le droit de préemption des communes
C'est la possibilité pour une collectivité locale d'acheter prioritairement des biens mis en vente dans des zones définies au préalable, dans l'intérêt général.
Une décision de préemption doit préciser l'objet pour lequel le droit est exercé, bien que la commune puisse l'utiliser à d'autres fins que le motif invoqué préalablement, si le droit est justifié.
Les biens préemptables
La déclaration d'intention d'aliéner
Le choix
Le délaissement
La rétrocession
Les biens préemptables
La commune peut exercer son droit sur les titres des sociétés immobilières, ainsi que sur tout bien immobilier achevé depuis 10 ans minimum et faisant l'objet d'une vente (volontaire ou forcée), à l'exception :
- des biens immobiliers soumis à donation ou succession
- des immeubles appartenant aux organismes d'HLM
- des fonds de commerce
- des lots de copropriété portant sur un seul local.
Le droit de préemption s'exerce de plein droit :
- à l'intérieur des périmètres urbains (zones U),
- dans les zones d'urbanisation future (zone NA),
- dans les espaces naturels et sensibles couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur,
- dans les zones d'aménagement concerté (ZAC).
La préemption peut se faire dans d'autres zones, sous réserve de délibération du conseil municipal. Le droit de préemption peut être exercé sur une partie seulement de l'ensemble immobilier.
La déclaration d'intention d'aliéner
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, il vous faut adresser au maire une déclaration d'intention d'aliéner (DIA), qui précisera le prix et les conditions de la vente. Si cette déclaration n'est pas faite, une action d'annulation de la vente peut être décrétée, d'une durée de 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique.
La mairie est tenue de faire connaître sa décision dans un délai de 2 mois. La municipalité qui souhaite entamer une procédure de préémption doit transmettre une copie de la déclaration au service des domaines ; celui-ci se prononcera sur le prix, et son avis est indispensable dès lors que la valeur du bien est supérieure à 30.489,80€. Cependant, le maire n'étant pas lié au service des domaines, il peut proposer un prix différent.
Le choix
La commune peut :
- renoncer expressément à exercer son droit, ou ne pas répondre (ce qui équivaudra à renonciation)
- accepter le prix proposé. L'acte de vente sera alors passé dans les 3 mois, et le prix payé dans les 6 mois. Si cela n'est pas fait, le vendeur reprend son bien et peut choisir de le vendre librement à un tiers.
- faire une contre-proposition. Le propriétaire dispose de 2 mois pour renoncer à vendre, ou accepter. Si les deux parties ne s'entendent pas, le prix est fixé judiciairement.
Si la commune renonce à acheter avant que le prix soit fixé judiciairement, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA.
Si elle y renonce après, le propriétaire pourra vendre son bien au prix fixé judiciairement pendant une période de 5 ans.
15% du prix évalué par le service des domaines doivent être consignés à la caisse des dépôts et consignations. Si ces formalités ne sont pas respectées par la commune, celle-ci sera considérée comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption.
Le délaissement
Si vous êtes propriétaire d'un bien situé dans une zone de préemption, vous pouvez contraindre le bénéficiaire de ce droit à acquérir votre bien à tout moment.
Vous devez adresser à la mairie une DIA en indiquant le prix que vous demandez ; le propriétaire du droit dispose de 2 mois pour se prononcer.
Si aucun accord amiable n'est conclu pour le prix, celui-ci sera fixé par le juge d'expropriation. Si le titulaire du droit de préemption ne souhaite plus acquérir le bien, et cela avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA. Si la renonciation a lieu après fixation judiciaire, la vente peut avoir lieu au prix fixé par le juge, et le bien ne sera plus soumis au droit de préemption pendant 5 ans.
La rétrocession
S'il y a préemption, la commune doit affecter le bien à la destination invoquée dans sa décision.
L'ancien propriétaire dispose d'un droit de regard sur l'utilisation du bien ; il est possible de consulter le registre des préemptions, tenu à disposition en mairie.
Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser le bien à un usage différent que celui prévu initialement, dans un délai de 5 ans suivant l'acquisition, les anciens propriétaires (ou leurs héritiers) doivent être prévenus par la mairie, qui pourra leur proposer la vente du bien en priorité.
Si les deux parties n'arrivent pas à s'entendre sur le prix, le juge de l'exécution saisi le fixe d'office.