Les charges de copropriété

Ce sont les dépenses concernant les parties communes et autres services collectifs que doivent régler les copropriétaires.
La participation est en fonction de la quote-part de parties communes.
Le règlement de copropriété peut éventuellement prévoir des charges spéciales que seuls certains propriétaires seront tenus de régler, mais elles sont en principe générales.

Nature des charges

Il en existe 3 types.

Les charges d’entretien et de conservation

Il s'agit des charges se rapportant aux frais engagés sur les parties communes ou contribuant à leur conservation. Ce sont principalement :

- les dépenses de réparation de la copropriété,
- le nettoyage des parties communes,
- les dépenses d'eau, d'électricité,
- les salaires du personnel de l'immeuble,
- les frais de gestion tels que les honoraires du syndic,
- les cotisations d'assurance (la multi-risques habitation de l'immeuble, par exemple).

Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quote-parts ou "tantièmes" de charges correspondant à leurs lots.

Les charges de service collectif et d'équipement commun

Ces charges recouvrent principalement les dépenses entraînées par les différents services collectifs et les éléments d'équipement de l'immeuble tels que :

- les frais d'ascenseur,
- les frais liés au chauffage,
- les antennes de télévision,
- les vide-ordures...

Les dispositions législatives prévoient un critère de répartition qui est fonction de l'utilité objective que présente pour chaque lot concerné, les services et éléments visés. Ainsi, aucune charge ne peut être imputée à un copropriétaire pour qui le service n'a aucune utilité (frais d'ascenseur ne desservant pas le sous-sol pour l'occupant du rez-de-chaussée...).

Les charges spéciales

Le règlement de copropriété peut prévoir de faire supporter à certains copropriétaires seulement des dépenses relatives à une ou plusieurs parties de l'immeuble (dans le cas où plusieurs immeubles forment la copropriété, par exemple).

La répartition se fera en fonction des tantièmes spéciaux par bâtiment. Les travaux d'entretien sont alors répartis entre les copropriétaires de l'immeuble concerné.

Le recouvrement des charges

Le mode de recouvrement des charges dépend du type de charges :

- Pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes, l'assemblée générale vote chaque année, avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, un budget prévisionnel. Le syndic peut exiger des copropriétaires au 1er jour de chaque trimestre le quart du budget voté après leur avoir adressé par lettre simple un avis indiquant le montant de la provision exigible. Ces provisions seront régularisées à l'occasion de l'approbation des comptes annuels.
- Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnnel (travaux d'amélioration, de conservation, de transformation autres que ceux de maintenance...), les modalités de recouvrement sont déterminées par le vote en assemblée générale. Le syndic peut exiger des avances constitutées par des provisions spéciales.

Le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve, elle ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.

Attention :

En cas d'impayés, le syndic peut mettre à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de recouvrement de la créance, après une mise en demeure. Lorsque les impayés portent sur les appels trimestriels de charges, cette mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, permet au syndic d'exiger la totalité des provisions dues au titre de l'année. Ensuite le président du TGI pourra condamner le copropriétaire.

La copropriété peut se garantir contre les charges impayées, en inscrivant sur le lot un certain nombre de sûretés :

- une hypothèque légale, qu'elle peut inscrire sur le lot du copropriétaire en garantie de toutes les sommes qui n'ont pas été payées,
- un privilège immobilier, lui permettant d'être payé en priorité avant les autres créanciers (même s'ils ont une hypothèque sur l'immeuble), pour les dettes des deux exercices précédents et de celui en cours. Pour les dettes autres que les charges, le syndic est à égalité avec les autres créanciers. Si le copropriétaire est bailleur, le syndic peut être autorisé, par le tribunal, à saisir le montant des loyers,
- un droit d'opposition sur le prix de la vente du lot, lorsque le copropriétaire vendeur n'est pas à jour dans le règlement de ses charges.

La contestation des charges

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l'utilité du service.

Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l'unanimité est nécessaire).

A défaut, il peut saisir le tribunal de grande instance, à la condition que :

- sa participation aux charges soit supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être,
- ou que la participation d'un copropriétaire soit inférieure à ce quart.

Dès lors que la révision n'est pas la conséquence d'une violation de la loi, cette action doit se faire dans les 5 ans qui suit la publication du règlement ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot.

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