Les servitudes

La servitude est une obligation qui pèse sur un terrain appelé « fonds servant ». Cette obligation rend service à autre terrain appelé « fonds dominant », car elle restreint l’usage du « fonds servant » au profit du « fonds dominant ».
Pour que la servitude existe, il faut que ces deux terrains appartiennent à deux propriétaires différents.

Les caractéristiques communes

L’origine des servitudes

Les droits et obligations attachées à la servitude

L’extinction des servitudes

 

Les caractéristiques communes

Des propriétaires différents :

Il faut au minimum deux propriétaires différents pour que l’on puisse parler de servitude. Les deux fonds n’ont pas besoins d’être côte à côte et la servitude peut concerner plusieurs fonds (par exemple un terrain peut devoir un droit de passage à deux de ses voisins).

Un terrain :

La servitude n’est pas rattachée aux propriétaires mais au terrain, c'est-à-dire qu’elle dure tant que le terrain existe mais ne change pas en corrélation avec un changement de propriétaires. Bien sur la servitude peut disparaître si les propriétaires le décident par convention ou si le fond auquel elle est attachée disparaît.

L’origine des servitudes

La loi :

Il existe un certain nombre de servitudes qui englobent les distances minimales de plantations, de vues, de jours… Toutes prévues par le code civil.

Une convention entre voisins :

Des servitudes peuvent être créées par des propriétaires sur ou au profit de leurs terrains en toute liberté mais pour en faciliter la preuve il faut un écrit.

Cette servitude n’a de valeurs qu’entre les propriétaires signataires de cet accord, en cas d’un rachat du terrain, celui qui bénéficiait de la servitude la perd. Il sera alors obligé de renégocier une nouvelle servitude avec le nouveau propriétaire.
Pour éviter de perdre cette servitude, il faut publier l’accord à la conservation des hypothèques.

La configuration naturelle des lieux :

Dans certains cas la servitude vient de la situation naturelle des lieux : terrain entièrement enclavé ou en contrebas. Dans le cas d’un terrain enclavé, le voisin ne peut refuser un droit de passage. Dans le cas d’un terrain en contrebas, le propriétaire doit supporter l’écoulement des eaux naturelles.

L’usage trentenaire :

Lorsqu’un propriétaire peut prouver par tous les moyens qu’il a bénéficié d’une servitude de manière suivie et visible pendant 30 ans, alors la servitude peut naître. En cas de désaccord, le propriétaire devra soumettre l’ensemble des éléments attestant qu’il est bien titulaire de la servitude au juge du tribunal de grande instance.

Les droits et obligations attachées à la servitude

Le propriétaire du fonds dominant :

La servitude permet au propriétaire la possédant d’avoir droit à tout ce qui peut lui permettre de l’utiliser. Dans certains cas il doit pouvoir accéder au terrain (par exemple pour utiliser l’eau du puits de son voisin), il vaut mieux alors préciser dans une convention les heures auxquels il peut le faire ainsi que la manière dont il doit procéder, et le passage par lequel il peut passer.

Il peut de même faire tous les travaux qui lui permettent d’utiliser sa servitude mais à ses frais. Attention, le propriétaire ne peut faire d’ouvrages qui est une incidence sur la servitude, il ne faut pas qu’elle soit amplifiée.

Le propriétaire du fonds servant :

Le propriétaire du fonds servant ne doit en aucun cas entraver ou diminuer la servitude, donc il ne doit pas gêner le passage par exemple, ou rendre incommode l’utilisation de la servitude. Il est avant tout propriétaire de l’assiette de la servitude.

Il peut arriver que la servitude soit trop lourde pour le propriétaire de fonds servant. Il est possible alors de modifier l’assiette de la servitude avec l’accord du propriétaire de fonds dominant. La seule chose à respecter est que le propriétaire de fonds dominant continue à user de son droit aussi pleinement qu’avant.

L’extinction des servitudes

Il existe plusieurs façons pour mettre fin à une servitude :
- les deux propriétaires signent un accord écrit et de préférence publié à la conservation des hypothèques pour être opposables aux tiers.
-  les deux fonds sont réunis sous l’égide du même propriétaire.
- si la servitude n’est pas utilisée pendant 30 ans, seulement pour une servitude conventionnelle, mais pas pour une servitude légale.